بررسی آمار و روند بازار مسکن ترکیه در شش ماه اول 2023
18-7-2023
خرید ملک یکی از دغدغه‌های این روزهای افرادی شده که قصد سرمایه‌گذاری در ترکیه را دارند. در این مطلب به کمک آمار و تحلیل‌های به روز، نگاهی به روند بازار مسکن ترکیه در شش ماه 2023 خواهیم داشت. با بررسی دقیق جزئیات فروش مسکن، روند افزایش و کاهش، تاثیر فاکتورهای مختلف و پیش‌بینی‌های آینده وضعیت فعلی و آینده این بازار را بررسی خواهیم کرد و تصویر دقیقی از وضعیت خرید ملک در ترکیه ارائه خواهیم داد.
گزارش مرکز آمار ترکیه درباره بازار مسکن ترکیه در شش ماه اول 2023
از آن‌جایی که در پانزدهم ماه جولای، گزارش نهایی ماه ششم میلادی در سایت مرکز آمار ترکیه بخش ساختمان سازی و مسکن منتشر شد (منبع : https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=insaat-ve-konut-116&dil=2)، هلدینگ یاشا‌گروپ با کنار هم قرار دادن گزارش‌های شش ماه نخست، به درکی از روند کلی بازار مسکن ترکیه دست یافته است که در ادامه گزارش آن را بررسی خواهیم کرد.
کاهش فروش مسکن در ماه ژوئن
فروش مسکن در ژوئن با 44.4 درصد کاهش نسبت به ماه مشابه سال قبل به 83 هزار و 636 رسیده است. استانبول با 16.2 درصد و 13 هزار و 578 خانه بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است. پس از استانبول، آنکارا با 7 هزار و 325 خانه و آنتالیا با 4 هزار و 503 فروش خانه به ترتیب با سهم 8.8 درصد و 5.4 درصد بوده است.
نمودار یک. فروش مسکن در ترکیه از ژوئن 2021 تا 2023
روند کاهشی در فروش مسکن تا ژوئن 2023 (مقایسه با ماه ژوئن سال 2022)
همانگونه که در نمودار یک مشاهده می‌شود، میزان فروش ماه ششم میلادی 2023 از هر دو سال پیش کمتر بوده و به جز ماه دوم 2023 (همزمان با زلزله ترکیه) از تمام ماه‌های دو سال گذشته فروش کمتری داشته است. به نظر می رسد میزان فروش در ماه پنجم به دلیل انباشت خریدهای تعویق افتاده به دلیل انتخابات ریاست جمهوری، رشدی نسبی را تجربه کرده اما در ماه ششم مجدد وارد فضای رکود شده است. این در حالی است که در سال گذشته ماه ششم میلادی یک پیک فروش محسوب می‌شده و نسبت به پنج ماه قبل افزایش فروش تجربه شده است.
در دوره شش ماهه ژانویه تا ژوئن، فروش مسکن با 22.1 درصد کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل به 565 هزار و 779 رسید.
جدول یک. مقایسه شش ماهه نخست سال 2023 و 2022
جدول شماره یک نشان می‌دهد که میزان فروش مسکن ترکیه، در شش ماه ابتدایی 2023 نسبت به سال گذشته کاهش داشته و در مواردی که به صورت رهن بانکی (همراه با اقساط) است نسبت به خریدهای نقدی کاهش بیشتری داشته همچنین آپارتمان‌های غیر نوساز و دست چندم نیز افت بیشتری نسبت به نوسازها داشته‌اند.
کاهش فروش مسکن به اتباع خارجی (مقایسه با ماه ژوئن سال 2022)
فروش مسکن به اتباع خارجی در ماه ژوئن 2023 با 69.6 درصد کاهش، نسبت به ماه مشابه سال قبل به 2 هزار و 625 رسید. فروش مسکن به اتباع خارجی 3.1 درصد از کل فروش مسکن در این ماه را به خود اختصاص داده. آنتالیا با هزار و چهار فروش به خارجی‌ها رتبه اول را کسب کرد. پیروی آن، استانبول با ۷۶۰ فروش خانه و مرسین با ۲۲۳ فروش خانه به خارجی‌ها رتبه دوم و سوم بودند.
نمودار دو. فروش مسکن به اتباع خارجی از ژوئن 2021 تا 2023
میزان فروش مسکن به اتباع خارجی همانند فروش کل مسکن رو به کاهش بوده؛ به صورتی که میزان فروش آن از تمام بیست و چهار ماه گذشته (به جز ماه چهارم میلادی همزمان با انتخابات ریاست جمهوری) کمتر بوده است.
در مجموع در شش ماه نخست سال 2023 کل خرید خارجی‌ها از مسکن ترکیه 19430 واحد بوده که نسبت به سال 2023 (35755 واحد) میزان کاهش 46 درصدی را تجربه کرده است.
در ماه ژوئن همچون یک سال گذشته بیشترین شهروندان خارجی که در ترکیه خانه خریده‌اند، اتباع روسیه بودند و پس از آن ایران و سپس عراق در رتبه دوم تا سوم هستند.
نمودار سه. خرید خارجی ها در ژوئن 2023
عواملی تشدید کننده رکود بازار مسکن در ترکیه
با توجه به آمارهای ارائه شده در بالا و عواملی که در ادامه می‌آید، به نظر می‌رسد بازار مسکن ترکیه پس از یک دوره یک ساله رونق، از ابتدا تا انتهای 2022، وارد فاز رکود شده که امکان ادامه‌دار شدن آن را تا دست کم یک سال دیگر پیش‌بینی می‌شود. عوامل تشدید کننده رکود بازار مسکن شامل موارد زیر است:
- افزایش هزینه‌های انتقال سند و مالیات‌ها که باعث کم شدن جذابیت سفته بازی در بازار مسکن می‌شود.
- افزایش محدودیت‌های اعطای اقامت به شهروندان خارجی در ترکیه که ریسک حضور آن‌ها را در سرمایه‌گذاری مسکن زیاد می‌کند.
- سیاست‌های کاهش تورمی مسکن ترکیه، که دولت پس از افزایش نرخ بهره بانکی، با تعرفه گذاری‌های مختلف سعی در کاهش تورم دارد؛ به عنوان مثال میزان تورم مسکن ترکیه که در نمودار شماره چهار نشان داده شده از تورم عمومی کمتر است. به صورت مشخص تورم سالانه بخش مسکن 14.76 درصد بوده در حالی که تورم عمومی 38.21 درصد اعلام شده است.
نمودار شماره چهار. شاخص تورم سالانه مصرف کننده ترکیه در ژوئن 2023
پیش بینی آینده بازار مسکن در ترکیه 2023
با در نظر گرفتن افت تعداد معاملات و کاهش روند رو به افزایش قیمت مسکن در ترکیه، به نظر می‌رسد، آینده قیمت املاک ترکیه سال 2023 تحت تاثیر قرار گرفته است. این کاهش روند قیمت، فرصت‌هایی را به وجود آورده است:
- زمان نسبتا مناسبی برای خرید مسکن به قصد سرمایه‌گذاری بلند مدت فراهم رسیده است؛ اما در مورد معامله‌گری کوتاه مدت به دلیل قفل شدن معاملات و عدم امکان سفته بازی، ورود به بازار توصیه نمی‌شود.
- تقاضای اجاره بالاتر از گذشته شده به خصوص در شهرهای ساحلی و توریستی که درخواست بالایی برای اجاره خانه وجود دارد. این فرصت برای اجاره‌های کوتاه مدت مضاعف است.
- به دلیل کاهش ارزش لیر، هزینه‌های ساخت مسکن نسبت به هزینه‌های بین‌المللی کاهش پیدا کرده و امکان سودآورتر شدن ساخت و ساز را در ابعادی که مصرف کننده عمومی بیشتری دارد (واحدهای اقتصادی ارزان‌تر) فراهم کرده است.
- بازارهای دیگری مانند گردشگری، جذابیت روز‌افزون‌تری پیدا می‌کنند، چرا که احتمالا بخشی از سرمایه در گردش حوزه مسکن، که امکان سرمایه‌گذاری مجدد در این حوزه را ندارند به دلیل فراهم بودن زیرساخت‌های مناسب گردشگرپذیر ترکیه، به این حوزه تمایل پیدا خواهند کرد.