ساخت و ساز در یونان: فرصتها و چالشها
ساخت و ساز در یونان، به ویژه در سالهای اخیر، به یکی از حوزههای جذاب برای سرمایهگذاری تبدیل شده است. به شرط آگاهی دقیق از قوانین ساخت و ساز در یونان و شرایط محلی، میتوان به درآمد ساخت و ساز ساختمان قابل توجهی دست یافت. در ادامه، به بررسی جوانب مختلف این موضوع میپردازیم
چرا ساخت و ساز ساختمان در یونان؟
چند عامل مهم وجود دارد که فعالیت در حوزه «ساخت و ساز ساختمان» در یونان را جذاب میکند:
رشد بخش ساختوساز: مطابق گزارش، مجوزهای ساخت بخش خصوصی در ژوئن ۲۰۲۵ به میزان حدود ۲۳٪ افزایش یافتهاند که تلاش سرمایهگذاران داخلی و خارجی برای شروع پروژههای جدید را نشان میدهد.
بازار املاک در حال بازیابی: پس از بحرانهای مالی قبلی، بازار املاک یونان علائم بهبود نشان میدهد، که برای پروژههای ساخت و ساز فضا میسازد
امکان سرمایهگذاری بینالمللی: قوانین مالکیت در یونان، برای سرمایهگذاران خارجی (به ویژه از اتحادیه اروپا) نسبتا بازتر شده است
بنابراین، اگر دنبال «درآمد ساخت و ساز ساختمان» هستید، بازار یونان میتواند گزینهای قابل بررسی باشد.
درآمد ساخت و ساز ساختمان: تخمین و عوامل تأثیرگذار
درآمد پروژههای ساخت و ساز ساختمان در یونان بستگی زیادی به عوامل زیر دارد:
موقعیت زمینی که انتخاب میشود (داخل طرح شهری یا خارج از آن)
ضوابط ساخت (ساخت ساز ساختمان) شامل ضریب ساخت، ضریب پوشش، تعداد طبقات مجاز
هزینههای اخذ مجوز، طراحی، نظارت فنی، هزینههای اجرایی. مثلاً سایت «Greece Invest» ذکر کرده که برای زمینی ۲۰۰ مترمربع ممکن است فقط هزینه مجوز ساخت از ۲۵٬۰۰۰ یورو شروع شود
فروش یا اجاره پس از ساخت: در مناطقی که بازار املاک روشن است، سود برای سازنده میتواند چشمگیر باشد.
زمان اجرا و تأخیرها: هرچه پروژه سریعتر به بهرهبرداری برسد، هزینههای مالی کاهش و سود سریعتر میشود.
مثالی برای تخمین: فرض کنید قطعه زمینی داخل طرح شهری (oikopedo) در منطقه با ضریب ساخت مناسب دارید، هزینه ساخت و ساز ساختمان را کنترل میکنید، پس از تکمیل میتواند با فروش یا اجاره، بازده خوبی داشته باشد. البته باید هزینههای مربوط به مجوز و رعایت ضوابط را حتماً لحاظ کنید.
قوانین بهروزرسانی شده
تغییرات جدید در قانون ساحلی یونان (مثلاً قانون «استفاده از املاک عمومی در مناطق ساحلی» مصوب ۲۰۲۴) مقرراتی جدید در خصوص ساخت و ساز در مناطق ساحلی ایجاد کرده است. Wikipedia
در زمینه قانونگذاری ساخت و ساز، دادگاه عالی یونان (Συμβούλιο της Επικρατείας) در تصمیمی اعلام کرده که برخی مقررات جدید افزایش ضریب ساخت در مقابل ارتقای انرژی و فضای سبز، با اصل قانون اساسی یونان در تضادند
شرکتهای ساخت و ساز در یونان
برای فعالیت در ساخت و ساز در یونان، شناخت شرکتهای ساخت و ساز در یونان و همکاری با مهندسان (μηχανικός) و مشاوران محلی ضروری است. اگرچه در این مطلب فهرست مشخصی از شرکتها ارائه نشده، پیشنهاد میشود در انتخاب شرکت به موارد زیر توجه کنید
سابقه شرکت در پروژههای ساخت و ساز محلی و آشنایی با مقررات یونان
توانایی دریافت مجوز و تعامل با شهرداریها و نهادهای محلی
توان اجرایی برای کنترل هزینه، کیفیت، زمانبندی و ارتباط با سرمایهگذار خارجی
تقسیمبندی اراضی و ضوابط ساخت
اراضی «داخل طرح شهری» (oikopedo / οικόπεδο) نسبت به اراضی «خارج از طرح» (agrotemachio / αγροτεμάχιο) شرایط ساخت بسیار راحتتری دارند
ضریب ساخت (Συντελεστής Δόμησης) برای هر منطقه مشخص است: مثلا بیان شده که در برخی اراضی داخل طرح، ضریب ساخت بین ۰٫۴ تا ۲٫۴ متغیر است
برای اراضی خارج از طرح، ضوابط سختتر است: برای مثال زمینهایی در خارج از حوزه طرح شهری، امکان ساخت کمتر و با ضوابط ویژه است
اخذ مجوز ساخت (building permit)
هرگونه ساخت عمده (ساخت یک خانه جدید، افزایش بنا، تغییرات ساختاری، حفر خاک به عمق بیش از ۰٫۸ متر، ساخت استخر) نیازمند مجوز کامل است.
زمان صدور مجوز معمولاً تا حدود ۴۵ روز کاری اعلام شده، به شرط کامل بودن مدارک
در مناطقی که گردشگری بالا است یا مناطق ساحلی، نظارت بر رعایت ضوابط بسیار بیشتر شده است
نکات مهم برای سرمایهگذاران ایرانی
اگر شما به عنوان سرمایهگذار ایرانی قصد ورود به بازار یونان را دارید، توجه داشته باشید که برای افراد غیر عضو اتحادیه اروپا، در برخی مناطق ساحلی یا مرزی محدودیت وجود دارد
انتخاب زمین را با دقت انجام دهید: اطمینان حاصل کنید که قطعۀ زمین داخل طرح شهری است تا ضریب ساخت و مجوزها واضحتر باشند
هزینههای غیر منتظره مجوز و نظارت را در بودجه لحاظ کنید
با توجه به رشد مجوزهای ساخت در یونان (افزایش ۲۳٪ در ژوئن ۲۰۲۵) و تقاضای بالا برای املاک، فرصت وجود دارد اما رقابت و نیاز به موقعیت مناسب نیز زیاد است
شرایط و قوانین ساخت و ساز در یونان
قرار دادها و کارفرما–پیمانکار
قراردادهای ساخت و ساز طبق قانون مدنی یونان («قرارداد کار – contract for works» مواد ۶۸۱ تا ۷۰۲) تنظیم میشوند. مطابق قانون، پیمانکار در شرایطی موظف به تسریع کار نیست مگر اینکه قرارداد صراحتاً این را شامل شود
اگر کارفرما همکاری لازم را نکند، پیمانکار حق دارد زمان اجرا را تمدید و حتی خسارت مطالبه کند
جمعبندی
ساخت و ساز در یونان میتواند یک فرصت جذاب برای «ساختساز ساختمان» باشد، به شرطی که با دانش کافی وارد شوید. مهمترین نکات: شناخت دقیق قوانین ساخت و ساز در یونان، تحلیل دقیق زمین و ضوابط، تهیه تیم محلی قوی، و تدوین بودجه بر اساس واقعیتهای اجرایی. در نهایت، «درآمد ساخت و ساز ساختمان» در یونان میتواند چشمگیر باشد اما با ریسکهایی نیز همراه است که نباید نادیده گرفته شوند